Как обезопасить себя на подготовительном этапе, какие налоги при покупке нужно заплатить и как избежать некоторых из них.
Наша компания Tenerconsulta Plus является партнером агентства по недвижимости Fides Factum. Поэтому сопровождение сделок с недвижимостью также является одной из наших основных услуг.
Первым шагом при покупке недвижимости является, естественно, ее выбор. В этом вам помогут агенты по недвижимости. Когда вы уже определились с объектом, на этом этапе уже нужно подключать профессионалов, которые займутся предпродажной подготовкой и пост-продажным оформлением.
Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Реестре собственности (Registro de Propiedad). Таким образом, информационная выписка из него (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad) является важнейшим документом при совершении сделки купли-продажи. В нем содержится вся «предыстория» объекта: данные о владельцах недвижимости, ее кадастровая стоимость и точная площадь, информация о наличии какой-либо задолженности и пр. Поэтому первым делом нужно заказать эту самую выписку (Nota simple).
После того как вы ознакомились с выпиской и убедились, что с объектом все в порядке, составляется контракт купли-продажи, где обе стороны высказывают свое намерение купить или продать недвижимость. В договоре указывается цена объекта недвижимости и порядок оплаты. Сначала покупатель вносит депозит, размер которого обычно составляет 10% от общей стоимости недвижимости. Обычно в договоре прописывают то, что деньги, в случае отказа со стороны покупателя, не возвращаются. В случае отказа со стороны продавца, покупателю выплачивается сумма залога в двойном размере.
Оставшуюся часть необходимо уплатить при подписании купчей (Escritura Publica), которое проходит в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Для оформления купчей отводится в среднем месяц после составления договора купли-продажи.
После подписания купчей в течение 30 дней необходимо оплатить соответствующие налоги, в случае вторичной недвижимости передаточный налог составит 6,5%.
В случае новой недвижимости это будет непрямой канарский налог igic – 7%, а также добавляется еще 1% как налог на документальные юридические акты (actos jurídicos documentados). Этот же однопроцентный налог оплачивается дополнительно и в случаях оформления ипотечных кредитов, купчих с отложенным платежом и некоторых других.
В определенных случаях передаточный налог применяется по льготной шкале. Например, налог снижается с 6,5% на 4%, если покупатель соответствует следующим трем реквизитам: он младше 35 лет, сумма налогооблагаемой базы в его декларации о доходах физ.лиц не превышает 25000 евро, и это его первая жилая недвижимость (детальнее об этом — статья 34, декрет 1/2009 от 21 апреля).
При условии выполнения покупателями этих же требований в случае покупки первичной недвижимости также может быть снижен налог на документальные юридические акты с 1% до 0,4%.
Бывают случаи, когда оплаты этого налога можно избежать. Это возможно в том случае, когда и продавец, и покупатель ведут торгово-хозяйственную деятельность и имеют право на частичную или полную компенсацию непрямого канарского налога – это называется инвестирование пассивного субъекта (детальнее об этом — статья 50, закон 4/2012).
Также есть вид бонификации, при котором при покупке инвестиционного объекта юридическим лицом и при выполнении ряда требований налога можно избежать полностью (детальнее об этом — статья 25, декрет 19/1994 от 6 июля).
Также хотим отметить, что даже если вам не полагаются какие-либо льготы, вы все равно можете облегчить свое налоговое бремя: можно запросить рассрочку платежа в канарской налоговой администрации и оплачивать налог частями.
Наша компания с радостью поможет вам во всех вопросах, связанных с оформлением сделки, и проконсультирует вас по налогообложению.
